停贷风波折射多方困局 压实责任求破解成当务之急

  停贷风波折射多方困局 压实责任求破解成当务之急

  由于此次全国涉及停贷风波的烂尾楼业主多数是刚需,其中不少人在当前经济压力下面临失业、收入下降等困境,也确有偿债压力,有专家建议财政部门和银行共同出力减轻受困个人偿债压力。

  证券时报记者 孙璐璐 贺觉渊

  停贷风波愈演愈烈,多地受烂尾楼困扰的业主纷纷效仿。目前,多地烂尾楼业主都发布声明,要强制停止偿还贷款,直至相关项目完全复工为止,涉及的地方包括河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份。克而瑞研究中心数据显示,截至7月13日,业主发布的强制停贷楼盘个数已达106个。

  受访人士认为,停贷风波具有较强的示范性,极易在全国范围内大面积传染,破坏商业秩序,对金融系统稳定会产生不利影响。建议当地政府用适当有效的方式积极与业主沟通,加快保交楼实质举措落地;同时,由于目前涉事烂尾楼盘的业主多为刚需群体,停贷确有自身财务状况恶化暂时无力偿付的现实约束,建议财政资金加强受困群体的补助,以及银行基于商业原则和社会责任双重考虑适当让利。

  保交楼进度缓慢

  业主:停贷是无奈之举

  尽管按照现行法律规定,放贷银行是与业主本人签订按揭贷款合同,合同履约不应受到开发商楼盘进度影响,业主贸然停贷,个人的征信报告会有“污点”,但从证券时报记者采访业主的情况看,烂尾楼业主虽知发布强制停贷告知书可能并不能解决自身的实际债务负担,但这也是走投无路之举。

  武汉恒大时代新城一业主张横(化名)向证券时报记者透露,该小区2019年下半年开盘预售,彼时约定2022年3月开始陆续交房,6月底全部交房。目前小区业主有近6000户。自去年恒大“爆雷”之后,小区施工进展极度缓慢。该业主房产所在的单元楼去年年中就已封顶,但直至今年5月底进展仍是如此。去年10月以来业主就集体向住建局、信访办等有关部门交涉多次,至今并无明显实质性进展。

  该小区另一业主吴天(化名)向证券时报记者表示,由于该楼盘地处武汉郊区,在这里买房的人群中,刚需居多,一些业主是老家在湖北,人在外地打工,辛苦攒钱想要在武汉买上首套房。但去年以来,受疫情等因素影响,一些业主丢了工作、收入下降,实在无力支撑还贷压力。此前也跟银行交涉过,有些银行给出的答复是没有收到相关通知就仍需按时偿还贷款。

  “我是卖了之前住的房子凑了首付,为了买这里的房子,向银行申请了按揭贷和装修贷,一个月还款要将近7000元,现在我无房可住要租房,每个月租金1500元,负担很重。在业主中,像向我这种既要支付房租,又要还房贷,还拿不到房子的人很多。”吴天称。 多位业主提出,强制停贷并不是业主的核心诉求,只是穷尽各种办法的无奈之举,且业主的停贷并非不偿还银行贷款,而是要等到交房后再开始偿还贷款。业主的核心诉求还是让楼盘建设尽快完工,但此前与有关政府部门交涉近一年,楼盘进度并无明显实质性进展,业主不满于当地有关部门牵头所做的保交楼的表面文章。

  “政府去年底刚成立专班的时候我们还很信任,许诺我们延期三个月交楼,我们也都表示理解,但是今年过年后,工地迟迟不见有实质进展,业主很着急。”张横称。

  多地之所以会出现楼盘烂尾,核心仍在于部分开发商处在现金流危机无力给建筑商、供货商付款。吴天透露,该楼盘是精装楼,他年初与装修商沟通时,对方还希望能先行垫钱把装修项目交付,期待恒大后续会给货款,但最近再次沟通则说不愿干了,越垫钱越亏。

  资金与信心缺失

  保交楼成多方困局

  综合记者采访烂尾楼业主、银行、房企等多方看,此次停贷风波是多方因素交织持续发酵的结果。

  从网传多地停贷告知书来看,房企预售资金看似是此次风波的“导火索”。业主或是指责楼盘主体结构未封顶银行就发放按揭贷款;或是指责银行将按揭贷款违规划入非监管账户;或者批评银行未尽到预售资金监管义务。

  不过,两位来自房企的资深人士对证券时报记者透露,各地对于预售标准并不相同,并非所有地方都要求楼盘主体结构封顶才符合预售条件,开发商只要拿到预售资质,并预告抵押登记,银行即可发放按揭贷款。而对于预售资金监管账户中的资金使用,多数地方都是允许开发商按照工程完成进度按比例提取资金,有的地方还会对开发商所提取的资金严格限定适用范围,如只能优先用于该项目的工程建设等,一般是各地住建部门承担账户监管的主体责任,银行按照相关部门开具的证明等文件操作划款指令。但由于其中涉及的资金交易环节较多,不排除有开发商与当地有关部门、银行之间进行灰色操作。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,预售资金监管不到位,会导致房企工程建设资金空缺,从而加剧烂尾问题。在预售资金监管政策严格执行的情况下,是不易出现烂尾的,因为预售资金的监管部分,理论上可以确保工程按期完成。

  当前,各地按揭贷款发放、预售资金监管政策是否存在违规行为尚未明确。但自去年起,部分地方就已经加强了商品房预售资金监管力度。北京市住建委有关负责人曾在去年11月指出,去年以来,泰禾、恒大集团部分在京项目相继出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用情况,反映出部分项目存在违规使用预售资金问题。

  2021年11月,北京市住建委曾发布《北京市商品房预售资金监督管理办法(2021年修订版)》(下称《办法》),明确银行在支付预售资金前,属地主管部门要进行现场查勘或通过市工程质量风险分级管控平台核验工程进度,进一步强化了属地在资金支取管理上的监督责任。

  《办法》特别规定:当预售项目存在重大风险隐患时,区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户,实施封闭管理保障资金安全,优先用于工程建设。

  克而瑞研究中心在研报中强调,此次风波表面上看是银行和楼盘业主的矛盾,实则是业主购买的楼盘,因开发商资金问题面临停工或是延期交付风险,有部分甚至濒临烂尾。业主为了维护自身合法权益,不得不“断供”自保,希望政府引起高度重视。

  受访人士对证券时报记者表示,按揭停贷风波的原因是资金与信心缺失:第一,保交房进度偏慢,包括问题房企风险化解慢、出险后销售显著下滑、企业自身可动用资源明显不足等因素。保交房问题发酵的根源在于:问题房企从原有资金池模式向项目自身造血模式切换,保交房项目资金缺口较大,在没有外部资源注入的情况下,依靠自身销售回款难以解决。形成了恶性循环,即越需要钱的房企,销售下滑越大,融资难度越大,保交房压力越大,开工与施工被进一步放缓。第二,购房者信心不足,停贷倒逼保交房,诉求有合理性。

  金融风险总体可控

  衍生风险不容小觑

  从法律法规的角度,此次停贷风波中的每一方都将面临风险,其可能引发的金融风险也成为了市场关注焦点。

  根据《办法》规定,对于开发企业和监管银行违规使用预售资金造成项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果的,由各行业主管部门移送公安部门行刑衔接,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  而部分实施停贷的业主则面临失信风险。有法律人士告诉证券时报记者,若监管银行经查不存在过错,购房人在败诉后如果没有还贷,就会被列入失信黑名单。如果购房人不仅表示会停贷,而且实际上几个月都没有还贷款,购房人在败诉后如果没有还贷,就会被列入失信黑名单。

  从金融风险的角度看,虽然停贷风波仅发生在个别城市的个别项目上,但克而瑞研究中心指出,从目前强制停贷楼盘个数逐日递增的态势来看,后续仍有稳步扩大趋势,理应引起有关部门的高度重视。且不论业主单方面的断供行为在法理上能否立住脚,单从事件造成的舆论恐慌和负面情绪持续蔓延的危害来看,很容易在短期内造成跟风效应,引起金融风险。

  人民银行金融稳定局局长孙天琦在7月13日的国新办发布会上表示,我国金融风险收敛,总体可控,99%的银行业资产处在安全边界内。他同时强调,金融管理部门必须对各类金融风险保持高度警惕,进一步打好防范化解金融风险的提前量,牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。

  受访人士指出,按揭停贷还可能挫伤居民购房行为,延缓住房销售向正常状态回归,增加地产链条经营压力,一定程度上拖累稳增长成效。

  尽快平息停贷风波

  还需地方政府积极沟通 业主的核心诉求是保交楼,在多位专家看来,地方政府、有关部门能否尽快开展沟通、处理工作,是平息停贷风波,消除衍生影响的关键。

  短期内尽快平息停贷风波的根子,还在于各地政府需要以恰当的方式积极与业主沟通。受访人士向记者建议,要压实地方政府保交房主体责任,配套提供增量资源,采取合作代建、项目转让等多种方式稳定购房消费者信心,保障合法有效的购房合同顺利执行,推动已停工项目尽快复工,逾期交房项目承诺一定时期内保交楼。

  同时,由于此次全国涉及停贷风波的烂尾楼业主多数是刚需,其中不少人在当前经济压力下面临失业、收入下降等困境,也确有偿债压力,建议财政部门和银行共同出力减轻受困个人偿债压力,但此举的前提是不能破坏借贷还钱的银行商业化运行根基。

  北京一位不愿具名的经济政策专家对证券时报记者表示,可以参考国外的处理方式,不要求商业银行直接让利免单,而是由财政资金参与给受困群体做适当补贴,此举还可以拉动消费。他强调,金融活动有自己的市场规则,房贷只是众多债务中的一种,如果房贷开了不还贷的口子,其他债务也容易效仿。因此,商业银行参与救助,需要遵循商业规则,适度让利参与部分此类社会救助。

  另有金融分析人士对证券时报记者建议,要稳妥处理停贷事件。对购房者合理的停贷诉求,允许阶段性暂缓还款,银行端暂不确认违约、风险不降级,个人端不计入征信,审慎处理停贷期间贷款计息问题。

  此外,进一步增加金融支持力度。金融机构前期对问题房企融资收缩,对保交楼资金缺口未有合理合规手段支持。破解“保交房”难题需要增量资金注入,问题房企化险更需要持续经营预期稳定,可以采取的政策包括但不限于:推动商业物业REITs发行、放松大股东参与的上市房企定增、构建保交房稳定基金或担保基金以优先债权方式提供给施工企业、推动类抵押补充贷款(PSL)模式鼓励地方收购问题房企资产“商品房改公租房”并做REITs退出、在保本微利原则下推动AMC政策性收购开发商资产等。

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